ITBI na holding familiar: até onde vai a imunidade, e quem decide o valor do imóvel

Imunidade não é isenção, e não é benefício. É uma zona em que a competência para tributar não chega. Mas toda zona tem fronteira, e a do ITBI, no caso das holdings familiares, está escrita em números.

O limite que o Supremo fixou

O art. 156, §2º, I, da Constituição afasta o ITBI sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. O STF, no Tema 796, delimitou o alcance: a imunidade não cobre o valor do imóvel que exceder o capital social a ser integralizado. O excedente, que costuma ir para reserva de capital, é tributável.

Na prática o problema aparece assim: uma holding familiar se constitui com capital de R$ 1 milhão e recebe imóveis avaliados em R$ 3 milhões. Dois milhões ficam fora da imunidade, e o município cobra sobre eles. O planejamento que nasceu para economizar imposto acaba gerando o imposto que se queria evitar.

A segunda discussão: quem decide o valor do imóvel

Depois de saber quanto do valor está fora da imunidade, resta perguntar quanto vale o imóvel, e aqui o município tende a arbitrar pelo seu próprio critério. O STJ já limitou essa liberdade no Tema 1.113 (REsp 1.937.821-SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24 de fevereiro de 2022, DJe de 3 de março de 2022): a base de cálculo do ITBI é o valor venal declarado pelo contribuinte, que goza de presunção de veracidade, e não se vincula ao valor venal usado para o IPTU. Para arbitrar valor diferente, o município precisa instaurar processo administrativo próprio, com contraditório.

O Tribunal de Justiça do Tocantins já aplica as duas balizas

A jurisprudência estadual vem seguindo essa linha de forma consistente: Agravo de Instrumento 0007302-96.2026.8.27.2700, julgado em 1º de julho de 2026; Remessa Necessária Cível 0001738-05.2024.8.27.2734 e Apelação Cível 0006990-88.2025.8.27.2722, ambas julgadas em 15 de julho de 2026.

Como estruturar a integralização

Duas etapas evitam a maior parte dos problemas. Primeiro, dimensionar o capital social o mais próximo possível do valor real dos imóveis a integralizar, para reduzir o excedente sujeito ao imposto. Segundo, guardar a avaliação que sustentou esse valor, porque é ela que vai enfrentar eventual arbitramento do município, sob as regras do Tema 1.113.

Perguntas frequentes

Toda holding familiar paga ITBI sobre os imóveis integralizados?

Não sobre o valor que corresponde ao capital social. Só sobre o que excede esse valor, se o imóvel for avaliado acima do capital a integralizar.

O município pode usar o valor do IPTU para cobrar ITBI?

Não diretamente. O STJ, no Tema 1.113, decidiu que a base de cálculo do ITBI é o valor declarado pelo contribuinte, com presunção de veracidade, e não se vincula ao valor venal do IPTU.

Se o município discordar do valor declarado, pode simplesmente arbitrar outro?

Não sem processo administrativo próprio, com contraditório. É a exigência que o Tema 1.113 impõe antes de qualquer arbitramento.

Vale a pena reduzir o capital social para caber tudo na imunidade?

Reduzir demais o capital social tem outras implicações societárias e patrimoniais, que precisam ser avaliadas caso a caso. A resposta depende do objetivo da holding, não só do ITBI.

Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto, pois o dimensionamento do capital social e o valor dos imóveis dependem da estrutura societária e patrimonial de cada família.